Das Wichtigste zur Räumungsklage
Bevor Vermieter eine Zwangsräumung beantragen können, müssen sie das Mietverhältnis wirksam gekündigt haben, und vor der Räumungsklage eine weitere Frist für den Auszug setzen.
Ja, eine Räumungsklage wegen Eigenbedarf ist zulässig, wenn die Kündigung des Mietvertrags wirksam ist.
Mieter können z. B. gegen eine Räumungsklage Widerspruch einlegen.
Die Dauer einer Räumungsklage richtet sich nach dem Aufwand des Verfahrens. In der Regel dauert dieses zwischen sechs und zwölf Monaten.
Inhalt
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Was ist eine Räumungsklage?
Eine Räumungsklage bezeichnet die Klage eines Vermieters gegen seinen Mieter, z. B. wegen Mietausfall. Bei erfolgreicher Klage wird ein Räumungstitel erlangt. Dieser verurteilt den Mieter dazu, die betreffende Wohnung herauszugeben. Die Räumungsklage gilt üblicherweise als das letzte Mittel, mit dem Vermieter sich zur Wehr setzen können, wenn der Mieter trotz erfolgter Kündigung oder Ablauf des Mietvertrags nicht auszieht.
Die Räumungsklage wird vom Gerichtsvollzieher vollstreckt. Dieser kann die Zwangsvollstreckung in der Regel selbst dann durchführen, wenn dem Mieter durch die Räumung die Obdachlosigkeit droht. Der Gerichtsvollzieher verständigt in diesem Fall jedoch die jeweilige Verwaltungsbehörde, die für die Unterbringung von Obdachlosen zuständig ist. Übernimmt diese die Kosten für die zu räumende Mietwohnung, entfällt die Zwangsräumung.
Räumungsklage: Voraussetzung ist die wirksame Kündigung des Mietvertrags
Für eine erfolgreiche Räumungsklage müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Am wichtigsten ist hier die wirksame Kündigung des Mietvertrags. In der Regel darf diese vom Vermieter nur in einer von drei möglichen Situationen ausgesprochen werden:
- Der Vermieter meldet Eigenbedarf an der Wohnung an.
- Der Mieter hat eine oder mehrere seiner vertraglichen Pflichten in nicht unerheblichem Maße verletzt (z. B. durch Mietausfall).
- Die Fortsetzung des Mietverhältnisses würde erhebliche Nachteile für den Vermieter bedeuten, weil er dadurch das Grundstück nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann.
Des Weiteren muss die Kündigung schriftlich und unter Angabe der Gründe erfolgen. Außerdem ist in der Regel die gesetzliche oder vertragliche Kündigungsfrist zu beachten. Unter bestimmten Umständen kann ein Vermieter aber auch eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter z. B.
- mit der Mietzahlung für zwei oder mehr aufeinander folgende Termine im Rückstand ist
- die Wohnung unbefugt einem Dritten zum Gebrauch überlassen hat
- die Wohnung mutwillig oder fahrlässig in beträchtlichem Maße beschädigt
Fristlose Kündigung vor der Räumungsklage: Eine Verwirkung des Räumungsanspruchs ist möglich
Vermieter sollten nicht zu lange warten, wenn sie eine außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen wollen. Denn damit soll angezeigt werden, dass ihnen nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen.
Lassen sie aber nach Bekanntgabe des Kündigungsgrunds mehrere Wochen oder gar Monate verstreichen, ehe sie die fristlose Kündigung erteilen, scheint dieser wohl doch nicht so schwerwiegend zu sein, dass er eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.
Ein Gericht kann dann unter Umständen entscheiden, dass die fristlose Kündigung unzulässig ist und die damit verbundene Räumungsklage verwirkt wird.
Was passiert bei einer Räumungsklage? Der Ablauf
Der Ablauf einer Räumungsklage ähnelt sich in den meisten Fällen. Nach der Kündigung des Mietvertrags legt der Mieter entweder Widerspruch gegen diese ein oder weigert sich einfach, fristgerecht auszuziehen.
Als Vermieter müssen Sie nun eine erneute Auszugsfrist setzen. Erst wenn der Mieter auch dies ignoriert, können Sie oder Ihr Anwalt die Räumungsklage einreichen. An diesem Punkt ist bereits ein Vorschuss auf die Gerichtskosten für die Räumungsklage zu zahlen.
Die Räumungsklage geht dem Mieter zu. Reagiert er darauf nicht, ergeht meist nach etwa einem Monat ein Versäumnisurteil. Sie als Vermieter haben dabei gute Chancen, einen Räumungstitel zu erhalten. Mitunter reicht die Räumungsklage auch schon aus, um den Mieter freiwillig zum Auszug zu bewegen. Verteidigt er sich hingegen, kommt es zur Verhandlung.
Das Gericht prüft dann, ob der Vermieter legitime Gründe für die Kündigung hatte und der Mieter aus der Wohnung ausziehen muss. Je nach Urteil wird die Räumungsklage entweder abgewiesen oder ist erfolgreich.
Dauer einer Räumungsklage
Bei einer Räumungsklage ist die Dauer des Prozederes vor allem von dem Gerichtsverfahren abhängig.
Am schnellsten geht es, wenn der Mieter überhaupt nicht auf die Räumungsklage reagiert. In diesem Fall ergeht nach etwa einem Monat ein Versäumnisurteil, welches wiederum nach einem Monat rechtskräftig wird. Im bestmöglichen Fall kann eine Räumungsklage also schon nach etwa zwei Monaten vollstreckt werden.
Kommt es hingegen zur Verhandlung ist mit einer erheblich längeren Dauer zu rechnen. Dies hängt vor allem von der Zahl der Beweise für die Räumungsklage ab. Muss z. B. ein Gutachten erstellt werden, ist dies mit viel Zeitaufwand verbunden. So kann sich das Verfahren über viele Monate oder in Ausnahmefällen sogar mehrere Jahre hinziehen.
Räumungsklage: Welche Kosten bringt sie mit sich?
Vermutlich haben Sie sich beim Lesen bereits die Frage gestellt: „Was kostet mich eine Räumungsklage?“ Dies kann jedoch nicht pauschal beantwortet werden, denn die Kosten einer Räumungsklage sind vom Streitwert abhängig. Dieser legt die Gerichts- und Anwaltskosten nach den gesetzlichen Gebührenordnungen fest.
Der Streitwert ergibt sich aus der jährlichen Kaltmiete und ggf. den ausstehenden Mietschulden. Bei einer Monatskaltmiete von 800 Euro beträgt der Streitwert beispielsweise 9.600 Euro. Dafür ist eine einfache Anwaltsgebühr von 558 Euro fällig. Dazu kommen aber noch die Wertgebühr und unterschiedliche Satzgebühren, welche von den genauen Tätigkeiten des Anwalts abhängen.
Die Verfahrenskosten für eine Räumungsklage lassen sich deshalb unmöglich pauschal benennen, da sie sehr von den individuellen Umständen abhängen. Mit einem dreistelligen Betrag müssen Sie hier auf jeden Fall rechnen, aber auch vier- oder fünfstellige Beträge sind keine Seltenheit.
Möchten Sie sich die hohen Anwaltskosten sparen, können Sie auch eine Räumungsklage ohne Anwalt beantragen. Sollte es sich allerdings um einen komplizierten Fall handeln oder sich der Streit schon länger hinziehen, empfiehlt sich die Unterstützung durch einen Anwalt.
Was können Mieter tun bei einer Räumungsklage?
Sind Sie nicht Vermieter, sondern Mieter, kann der Erhalt einer Räumungsklage einen ganz schönen Schrecken einjagen. Doch Sie können sich zur Wehr setzen, indem Sie Widerspruch einlegen. Dann wird das Verfahren eröffnet und ein Gericht prüft, ob die Kündigung durch Ihren Vermieter wirksam ist. Hierbei haben Sie die Gelegenheit, Beweise einzureichen.
Erfolgte die Kündigung der Wohnung wegen Zahlungsverzugs der Miete, können Sie die Räumungsklage auch noch abwenden – und zwar durch die unverzügliche Zahlung der rückständigen Mietbeträge. Wenn Sie auf diese Weise Ihre Mietschulden innerhalb eines Monats nach Zustellung der Räumungsklage begleichen, wird die ausgesprochene Kündigung Ihres Vermieters unwirksam.
Räumungsklage – Muster zum Download
Zum Schluss möchten wir Ihnen ein Muster für eine Räumungsklage zur Verfügung stellen, dass Sie kostenlos herunterladen können. Dieses soll Ihnen allerding lediglich eine Orientierung bieten. Übernehmen Sie es daher bitte nicht unverändert.
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Ich bin beim sozial Amt als Aufstocker
Als ich eingezogen bin (in eine Eisenbahner Wohnung mit 2 Jahren vorzugsweise Recht für Bahnangestellte) die Wohnung war im Bad Toilette Küche bis zu den Mauern verschimmelt
Es war für mich als Altbausanierer eine grosse Aufgabe den alten Putz anzuschlagen und schichtweise einen Spezialputz aufzutragen
Boden war in den Denkmal geschützten haus
Eine Balkenlage auf Tonnengewölbe(im Keller )
Dies habe ich mit einer Beton Platte und gedammten Estrich gelöst anfangs habe ich mit Trocknungsgeräte gelöst der Schimmel entstand nicht mehr da ich zusätzlich eine Fussbodenheizung einbrachte
Meine Vermieter hat einen Zahlungsrückstand von 2Minaten entdeckt das mir obwohl ich Mehr als oft beim Sozialamt vorstellig war und das sozial Amt seit 15 Jahren meine Miete selbst bezahlt
Der Rückstand entstand durch meine Sachbearbeiterin die meinen EkS für die lächerlichen ,3000 euro die ich im Jahr dazu verdiene mein Steuerberater war krank
Und sass in Österreich ich hatte keine Unterlagen beim Steueramt haben wir um Aufschub gebeten der würde gewährt
Jetzt habe ich im Juni die Rückstände befriedigt
Und jetzt will er eine Räumungsklage durchsetzen ich wohne seit über 15 Jahren in diesem haus es wurde schon Mal verkauft
Jetzt Frage ich euch welche Chancen räumen sie meinem Vermieter ein um die Räumungsklage durchzusetzen und glauben sie er hat Erfolg
Ich wohne mitten in München
Hallo Helmut,
wir dürfen im Internet keine kostenlose Rechtsberatung anbieten und deshalb die Erfolgsaussichten nicht beurteilen. Ein Anwalt kann Sie diesbezüglich beraten.
Ihr Team von schuldnerberatung.de