Das Wichtigste zur Frage, ob die Mietkaution pfändbar ist
Mietkaution zu pfänden ist möglich, wenn hierfür bestimmte Umstände gelten bzw. bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden, beispielsweise wenn das Mietverhältnis endet und die Mietkaution freigegeben wird. Wann eine Mietkaution pfändbar ist, lesen Sie hier ausführlich.
Eine Mietkaution ist in erster Linie eine Sicherheit, die der Mieter dem Vermieter während des Mietverhältnisses hinterlegt. Geraten Sie als Mieter in eine Privatinsolvenz, ist die Kaution zunächst nicht pfändbar, weil der Vermieter sie zur Begleichung möglicher Ansprüche einbehalten kann.
Ihr Vermieter wird im Falle einer Pfändung bei Ihnen als Mieter zum Drittschuldner. Er erhält dann vom Gläubiger einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss zur Pfändung der Kaution. Er darf sich aber per Sicherungseinrede zunächst darauf berufen, dass er die Kaution im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses als Sicherheit für mögliche Mietschäden o. Ä. benötigt. Mehr erfahren Sie hier.
Inhalt
Pfändung von Mietkaution: Was es zu beachten gilt
Ob die Mietkaution pfändbar ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Insbesondere kann es hierbei zwischen Gläubigern und Vermietern zu Interessenskonflikten kommen, wenn es darum geht, wem die Mietkaution bei einer Pfändung zusteht.
Die Pfändung von Vermögen in Form von Konto-, Lohn- oder Sachpfändung kommt häufiger vor. Wenn Sie kein Haus- oder Wohnungseigentum besitzen, sondern zur Miete wohnen, dann gehört zu Ihrem Vermögen auch die hinterlegte Mietkaution.
In erster Linie dient die Zahlung einer Mietkaution dazu, dass der Vermieter von Ihnen als Mieter eine Absicherung vor Mietschäden erhält. Hierzu gehören nicht gezahlte Monatsmieten oder Nebenkosten sowie von Ihnen verursachte Schäden an der Wohnung. Die Höhe der Mietkaution kann je nach Vereinbarung variieren, die Obergrenze liegt aber laut § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bei drei Nettokaltmieten.
Beim Auszug haben Sie als Mieter ein Anrecht auf Komplettrückerstattung oder wenigstens Teilrückerstattung der Kaution, je nachdem, ob Mietschäden vorliegen oder nicht. Der Anspruch der Rückerstattung der Mietkaution unterliegt allerdings der Pfändung, wenn Sie Gläubiger haben. Diese können gemäß § 829 Abs. 1 der Zivilprozessordnung (ZPO) vom Vermieter als Drittschuldner verlangen, die Rückerstattung der Mietkaution als Pfändung an sie auszuzahlen. Doch auch Gläubiger müssen einiges beachten, damit Mietkaution für sie pfändbar wird.
Wie eine Pfändung der Mietkaution durch Dritte geregelt ist
Solange ein Mietverhältnis aktiv ist, ist die Mietkaution in der Regel vor Pfändung geschützt, da sie rechtlich als Sicherheit für den Vermieter angesehen wird. Vermieter können, wenn Ihre Mietkaution Teil einer Pfändung wird, zum Drittschuldner werden.
Eine Mietkaution ist dann pfändbar, wenn Gläubiger Ansprüche auf Ihr Vermögen erheben. Hierzu gehört auch Ihr Anspruch auf die Mietkaution, die Sie bei Ihrem Vermieter hinterlegt haben.
Doch was genau ist ein Drittschuldner? Der Begriff stammt aus dem Zwangsvollstreckungsrecht. Gemeint sind Personen, gegen die Zwangsvollstreckungsmaßnahmen laufen, die jedoch gleichzeitig ebenfalls Forderungsansprüche gegen andere Personen erheben. Ein Vermieter wird dann zum Drittschuldner, wenn gegen Sie als Mieter Zwangsvollstreckungsmaßnahmen laufen und Sie wiederum Ansprüche gegen den Vermieter, z. B. in Form der Mietkaution, erheben.
Eine Pfändung durch einen Gläubiger gestaltet sich allerdings als schwierig. Zwar kann er einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss zur Pfändung der Mietkaution erwirken, pfändbar wird sie dadurch aber nicht automatisch. Außerdem braucht es für einen Pfändungsbeschluss zunächst einen Vollstreckungstitel, den Gläubiger erwirken müssen. Dieser bescheinigt einen bestimmten Anspruch des Gläubigers gegen den Schuldner.
In dem Vollstreckungstitel muss zudem eine Vollstreckungsklausel versehen sein, die als amtliches Zeugnis bescheinigt, dass der Gläubiger durch den Vollstreckungstitel pfänden darf. Außerdem muss er mit der Durchsetzung der Vollstreckungsmaßnahme warten, bis ihm der Vollstreckungstitel samt Klausel offiziell zugestellt wurde. Erst dann kann eine Mietkaution unter Umständen pfändbar werden.
Mietkaution pfändbar? Auch Vermieter können Ansprüche erheben
Vermieter können dem Pfändungsbeschluss gemäß § 840 Abs. 1 ZPO innerhalb von zwei Wochen durch das Aufsetzen einer Sicherungseinrede entgegenwirken. In dieser Sicherungseinrede müssen sie erklären, dass die Mietkaution als notwendige Absicherung im bestehenden Mietverhältnis besteht und daher noch nicht an den Gläubiger ausgezahlt werden kann.
Gemäß § 840 Abs. 3 ZPO kann die Erklärung auch gegenüber einem Gerichtsvollzieher abgegeben werden. Sie muss dann in den Vollstreckungstitel aufgenommen und vom Vermieter als Drittschuldner unterschrieben werden. Für den Erlass eines Vollstreckungstitel bzw. eines Pfändungs- und Überlassungsbeschlusses gibt es vom Bundesministerium der Justiz (BMJ) ein amtliches Formular, das verpflichtend genutzt werden muss. Sie können dies auf der Seite des BMJ herunterladen.
Anders ergibt sich die Situation, wenn Sie aus der gemieteten Wohnung ausziehen. Dann wird die Mietkaution pfändbar, wenn sie als Teil Ihres Vermögens freigegeben wird und keine Ansprüche des Vermieters mehr bestehen. Allerdings dürfen auch Vermieter wenigstens einen Teil der Mietkaution zur Pfändung einbehalten, wenn noch Mietzahlungen ausstehen oder vom Mieter begangene Schäden in der Wohnung ausgebessert werden müssen.
Die Pfändung einer Mietkaution ist kein Kündigungsgrund, d. h. ein Vermieter darf Ihnen als Mieter nicht bloß deswegen kündigen, weil Ihnen eine Pfändung ins Haus steht.
Mietkautionskonto als Schutz vor Pfändung
In einer Privatinsolvenz stellen sich viele die Frage: Kann ich meine Mietkaution vor Pfändung schützen? Für Mieter wie Vermieter besteht die Möglichkeit, sie auf einem eigens dafür eingerichteten Konto gesondert zu hinterlegen, wodurch die Mietkaution nicht mehr pfändbar ist.
Durch eine sogenannte treuhändische Anlage wird die Mietkaution nach § 551 Abs. 3 BGB vor Pfändung vom Mietkautionskonto geschützt. Auch das Pfandrecht der Bank, das das Konto führt, greift im Normalfall bei einem solchen Konto nicht.
Sie haben sowohl als Mieter als auch als Vermieter das Recht, auf die Anlegung eines solchen Kontos zu bestehen.
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