Kurz & knapp: Das Wichtigste zur Hypothek, § 1113 BGB
Ein Hypothekendarlehen ist ein ganz normales Darlehen, das über eine Hypothek abgesichert wird. So schützt sich die Bank für den Fall, dass der Darlehensnehmer den Kredit nicht mehr zurückzahlen kann.
Die Hypothek ist laut Definition ein Grundpfandrecht an einer Immobilie, das der Sicherung einer Forderung dient. Es berechtigt Gläubiger und Hypothekeninhaber im Falle eines Zahlungsausfalls dazu, die Zwangsversteigerung zu veranlassen und die Forderung aus der Versteigerungserlös zu begleichen.
Auch die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das als Mittel der Kreditsicherung zum Einsatz kommt. Der wesentliche Unterschied liegt darin, dass Hypotheken akzessorisch, also von der Existenz der besicherten Forderung, abhängig sind. Erlischt die Forderung, so erlischt auch die Hypothek. Was das genau bedeutet und wie sich dies auswirkt, erfahren Sie in diesem Abschnitt.
Das Darlehen ist eine Geldsumme, die der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer gegen die Zahlung von Zinsen für eine bestimmte Zeit überlässt. Hierfür schließen die beiden Parteien einen entsprechenden Darlehensvertrag. Der Darlehensgeber wird in der Regel eine Sicherheit für den Fall verlangen, dass der Darlehensnehmer zahlungsunfähig wird. Eine solche Sicherheit bietet die Hypothek an einem Grundstück, dessen Eigentümer der Darlehensnehmer ist. Das Darlehen ist also die Forderung, die durch die Hypothek abgesichert wird.
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Inhalt
Hypothek: Was ist das?
Die Hypothek ist genauso wie die Grundschuld ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird und der Kreditsicherung dient.
Wenn eine Bank ein Darlehen vergibt, lässt sie eine Immobilie, die dem Kreditnehmer gehört, mit einem solchen Grundpfandrecht belasten, um sich gegen einen möglichen Zahlungsausfall abzusichern. In diesem Fall kann die Bank als Gläubiger die Immobilie auf dem Weg der Zwangsversteigerung verwerten.
Anders als eine Grundschuld ist die Hypothek akzessorisch. Das heißt, sie existiert nur so lange, wie die Forderung gegen den Kreditnehmer besteht.
Nimmt jemand einen Kredit bei der Bank auf, so fordert sie so lange monatliche Ratenzahlungen, bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. Dadurch sinkt die Forderung, bis sie letztlich mit Zahlung der letzten Monatsrate erlischt. Damit erlischt auch die Hypothek bzw. sie geht als Eigentümergrundschuld auf den Eigentümer der Immobilie über.
Die Rechtsgrundlage für eine Hypothek bildet übrigens § 1113 BGB:
„(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (Hypothek).
(2) Die Hypothek kann auch für eine künftige oder eine bedingte Forderung bestellt werden.“
Heutzutage kommen Hypotheken kaum noch als Kreditsicherheit für Immobilienkredite zum Einsatz. Weil die Grundschuld nicht akzessorisch ist, bevorzugen Banken und andere Kreditgeber eher dieses Grundpfandrecht.
Was heißt „Hypothek aufnehmen“? Unter welchen Voraussetzungen ist das möglich?
Hinter der Formulierung „eine Hypothek auf ein Haus aufnehmen“ verbirgt sich Folgendes:
- Jemand möchte ein Darlehen bei der Bank aufnehmen, um damit zum Beispiel den Kauf eines Grundstücks oder die Modernisierung seines Eigenheims zu finanzieren.
- Die Bank wird eine Kreditsicherheit für den Fall verlangen, dass der Kreditnehmer diesen Kredit nicht mehr zurückzahlen kann. Hierfür bietet sich eine Hypothek an.
- Diese Hypothek wird notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen.
- Danach stellt das Grundbuch einen sogenannten Hypothekenbrief aus. Das ist eine öffentliche Urkunde, in der Forderung und Rechte der Bank als Hypothekengläubiger verbrieft werden.
- Mit der vollständigen Bezahlung der Kreditschulden erlischt diese Rückzahlungsforderung. Damit hört auch die Hypothek auf zu existieren. Sie wird in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt.
Wer eine Hypothek aufnehmen will, muss Voraussetzungen dafür erfüllen, und zwar:
- unbefristetes Arbeitsverhältnis
- ausreichendes monatliches Einkommen
- ausreichend Eigenkapital
- gute Bonität/Kreditwürdigkeit
Wer eine Hypothek aufnehmen und im Grundbuch eintragen lassen möchte, muss dafür entsprechende Kosten einkalkulieren. Zum einen erhält der Notar ein Honorar für seine Tätigkeit und zum anderen berechnet das Grundbuchamt Gebühren für die Eintragung.
Die Gesamtkosten betragen in der Regel zwischen 1,5 % und 2 % der Darlehenssumme. Bei einem Kredit in Höhe von 500.000 Euro fallen damit mindestens 7.500 Euro an Kosten für die Eintragung an.
Zwei Arten von Hypotheken: Brief- und Buchhypothek
Es gibt zwei Hauptformen von Hypotheken: die Buch- und die Briefhypothek, wobei Letztere am geläufigsten und der gesetzliche Normalfall ist.
Briefhypothek:
- Das Grundbuchamt stellt nach der Grundbucheintragung einen Hypothekenbrief aus. Dieser beinhaltet alle Informationen aus dem entsprechenden Grundbucheintrag.
- Für die Übertragung einer Briefhypothek ist die Übergabe des Hypothekenbriefs und eine schriftliche Abtretungserklärung des alten Gläubigers erforderlich. Sie kann also außerhalb des Grundbuchs auf einen neuen Gläubiger übertragen werden.
- Ein neuer Grundbucheintrag ist bei einer solchen Übertragung der Hypothek nicht erforderlich, was Zeit und Geld spart.
Buchhypothek:
- Bei einer Buchhypothek ist die Ausfertigung eines Hypothekenbriefs ausgeschlossen.
- Anders als bei der Briefhypothek muss die Übertragung einer Buchhypothek im Grundbuch eingetragen werden.
- Ein Gläubigerwechsel ist also nicht ohne das Grundbuchamt zu bewerkstelligen.
- Dadurch ist die Buchhypothek schwerfälliger und im Falle einer Übertragung kosten- und zeitintensiver.
Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld
Grundschuld und Hypothek sind Grundpfandrechte, die im Grundbuch eingetragen werden müssen. Allerdings unterscheiden sie sich in einigen Dingen voneinander.
Die wesentlichen Unterschiede betreffen vor allem die besicherte Forderung und deren Tilgung sowie den Gläubigerwechsel bzw. die Übertragung des jeweiligen Grundpfandrechts auf einen neuen Gläubiger. Die folgende Übersicht verdeutlicht die Unterschiede:
| Hypothek | Grundschuld | |
|---|---|---|
| Besicherte Forderung (z. B. Kredit) | Die Hypothek ist vom Bestehen der Forderung abhängig. Ist die Forderung beglichen, erlischt diese und auch die Hypothek existiert nicht mehr. | Die Grundschuld ist unabhängig von der Forderung und besteht auch dann, wenn die Forderung erlischt. |
| Tilgung der Forderung | Die Hypothek besteht immer nur in Höhe der besicherten Forderung. Reduziert sich die Forderung aufgrund der Ratenzahlungen, sinkt damit auch die Hypothek. | Egal in welcher Höhe der Schuldner die Forderung bereits bezahlt hat – die Grundschuld bleibt in voller Höhe bestehen. |
| Gläubigerwechsel (Übertragung des Grundpfandrechts) | Eine Briefhypothek kann durch Übergabe des Briefs übertragen werden, ohne dass dieser Gläubigerwechsel im Grundbuch eingetragen werden muss. | Die Übertragung der Grundschuld muss normalerweise im Grundbuch eingetragen werden, was mitunter mit hohen Kosten verbunden ist. |
Ein kleines Beispiel zur Veranschaulichung
Eine Bank lässt sich als Sicherheit für ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro eine Hypothek am Grundstück des Kreditnehmers eintragen. Auch die Hypothek besteht nur in Höhe von 200.000 Euro. Der Kreditnehmer zahlt monatlich 1.000 Euro zurück an die Bank.
Damit sinkt die Forderung monatlich – erst auf 199.000 Euro, dann auf 198.000 Euro, 197.000 Euro und so weiter. Gleichzeitig reduziert sich die Hypothek – sie besteht immer nur in der Höhe der jeweiligen Restforderung. Wenn also die letzte Rate von 1.000 Euro fällig wird, beträgt auch die Hypothek nur noch 1.000 Euro und erlischt schließlich mit Bezahlung der letzten Monatsrate.
Lässt sich die Bank stattdessen eine Grundschuld über 200.000 Euro eintragen, bleibt diese immer in voller Höhe bestehen, egal wie viele Raten der Kreditnehmer schon bezahlt hat. Sie hört auch nicht auf zu existieren, wenn der Kredit komplett beglichen wurde.
Unter anderem aus diesem Grund ist die Grundschuld weitaus flexibler, weshalb Banken und Geldinstitute diese Kreditsicherheit einer Hypothek bevorzugen.
Durch welche Umstände Hypotheken erlöschen
Aufgrund ihrer Akzessorietät erlöschen Hypotheken, wenn die damit besicherte Forderung nicht mehr besteht. Dies ist der Fall, wenn:
- Der Kreditnehmer das Hypothekendarlehen vollständig bezahlt hat. Damit geht die Hypothek auf den Eigentümer über und wird zur Eigentümergrundschuld. Denn die Hypothek ist immer an den Bestand der Forderung gebunden, aber der Eigentümer kann keine Forderung gegen sich selbst haben.
- Der Gläubiger verzichtet auf die Hypothek. Voraussetzung hierfür ist eine schriftliche Aufhebungserklärung des Gläubigers und die Zustimmung des Eigentümers. Anschließend wird die Löschung beim Grundbuchamt beantragt. Auch in diesem Fall wird die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt.
- Der Kreditnehmer kann den Kredit nicht mehr zurückzahlen, weshalb die Bank als Gläubiger die Zwangsversteigerung veranlasst. Mit dem Erlös aus der Versteigerung tilgt sie die offenen Kreditschulden.
Eine Hypothek lässt sich nur mithilfe eines Notars aus dem Grundbuch löschen. Er leitet die hierfür erforderlichen Dokumente an das Grundbuchamt weiter. Hierfür fallen neben dem Honorar für den Notar auch Gebühren beim Grundbuchamt an.
Was tun bei Zahlungsunfähigkeit?
- Wenn Sie merken, dass Sie die Kreditraten nicht mehr bezahlen können, sollten Sie schnellstmöglich mit der Bank sprechen und gemeinsam nach einer Lösung suchen. Anderenfalls droht die Zwangsversteigerung Ihres Grundstücks bzw. Eigenheims, weil die Bank auf diesem Wege versucht, die offenen Schulden einzutreiben.
- Zeigen Sie Ihre Zahlungsbereitschaft und bitten Sie die Bank um eine Anpassung der Raten oder um eine Stundung, bis Sie sich finanziell erholt haben. Häufig zeigen die Kreditinstitute ein Entgegenkommen, denn eine Zwangsversteigerung ist auch für die Bank mit Aufwand verbunden.
- Wenden Sie sich außerdem an eine Schuldnerberatungsstelle, um Ihre finanzielle Notlage wieder in den Griff zu bekommen.
Die Rangfolge von Grundpfandrechten im Grundbuch und ihre Bedeutung
Kreditgeber legen großen Wert darauf, eine Hypothek bzw. Grundschuld mit einem hohen Rang zu erhalten. Denn die Rangfolge bestimmt, welcher Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung zuerst aus dem Erlös befriedigt wird. Dabei gilt: „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.“
Besitzt eine Bank eine Hypothek mit dem ersten Rang, hat sie die Chancen, ihre Forderung vollständig beglichen zu bekommen. Ist der Erlös danach (weitestgehend) aufgebraucht, gehen die Banken mit den nachrangigen Hypotheken leer aus oder machen zumindest Verluste.
Hat der Kreditnehmer sein Hypothekendarlehen abbezahlt, erlischt die Rückzahlungsforderung des Kreditgebers und damit auch die Hypothek. Sie wird zur Eigentümergrundschuld, was für den Immobilieneigentümer von Vorteil ist. Er sichert sich damit einen guten Rang, den er später nutzen kann, wenn er sein Grundstück erneut mit einem Grundpfandrecht belasten möchte.
Erstrangige Hypotheken sind besonders beliebt. Auch der Kreditnehmer profitiert davon, weil er dafür niedrigere Hypothekenzinsen zahlt als für nachrangige Hypotheken. Hypothekenzinsen sind die die Zinsen, die der Kreditnehmer an seinen Kreditgeber für das Darlehen bezahlen muss. Weil diese Zinsen je nach Anbieter, Laufzeit und andere Kriterien unterschiedlich hoch sind, ist ein Hypothekenzinsen-Vergleich durchaus empfehlenswert.
Der Beleihungswert bei einer Hypothek
Jede Immobilie hat einen bestimmten Beleihungswert. Das ist der Geldbetrag, den Banken bei einer Auktion oder einem Verkauf der Immobilie mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit erhalten würden. Dieser Wert liegt stets unter dem Kaufpreis und dem Verkehrswert.
Wenn ein Grundstück oder Wohneigentum als Sicherheit für ein Darlehen dienen soll, wird die Bank zunächst diesen Beleihungswert ermitteln und anhand dessen errechnen, welche Darlehenssumme sie bereit ist, dafür zur Verfügung zu stellen.
Übersteigt die vom Darlehensnehmer gewünschte Kreditsumme diesen Beleihungswert, benötigt er eine weitere Hypothek, die mit einem nachfolgenden Rang ins Grundbuch eingetragen wird. Weil das Risiko hier für die Bank höher ist, wird sie gewöhnlich höhere Zinsen dafür verlangen.
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