Haus verkaufen wegen Schulden: Was dabei zu beachten ist

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Wie verkaufe ich mein Haus mit Schulden?

Die wenigsten Menschen können eine Immobilie vollständig aus der eigenen Tasche finanzieren. In der Regel benötigen sie einen Kredit dafür, den sie mithilfe einer Grundschuld zugunsten der Bank absichern. Solche Kredite laufen aber meistens mindestens zehn Jahre, wenn nicht gar länger.

In dieser Zeit kann viel geschehen, das den Immobilienbesitzer zwingt, das Haus wieder zu verkaufen – sei es ein Todesfall in der Familie, eine Scheidung, der Verlust des Arbeitsplatzes oder ein berufsbedingter Umzug. Oder aber sie entscheiden sich – aus welchen Gründen auch immer – für eine andere Immobilie.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, obwohl der Immobilienkredit noch nicht abbezahlt ist, stehen Ihnen drei Möglichkeiten zur Verfügung:

1. Kreditvertrag kündigen und Kredit mit Verkaufserlös abzahlen
2. Laufenden Immobilienkredit auf den neuen Käufer übertragen
3. Laufendes Immobiliendarlehen auf eine andere Immobilie übertragen

Wenn Sie Ihr Haus zum Verkauf anbieten möchten, obwohl Sie Ihren Immobilienkredit noch nicht zurückgezahlt haben, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie unter Umständen ein belastetes Grundstück veräußern. Diese sind nicht ganz so gefragt wie unbelastete Immobilien und erzielen gewöhnlich geringere Verkaufspreise.

Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld belastet Ihre Immobilie, solange das damit abgesicherte Darlehen nicht vollständig getilgt. Und selbst dann bleibt die Grundschuld bestehen und wird nicht automatisch aus dem Grundbuch gelöscht. Dafür benötigen Sie eine Löschungsbewilligung von Ihrer kreditgebenden Bank, zu deren Gunsten die Grundschuld eingetragen wurde. Erst mit dieser Bewilligung können Sie sie aus dem Grundbuch löschen lassen.

1) Kreditvertrag kündigen und Kredit mit Verkaufserlös abzahlen

Die einfachste Möglichkeit besteht darin, das Haus zu verkaufen und den Immobilienkredit mit dem Verkaufserlös vorzeitig abzubezahlen.

Das ist allerdings erst dann sinnvoll, wenn der Kaufpreis für Ihre Immobilie mindestens die Darlehenssumme und die Höhe einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung umfasst. Diese Entschädigung erhält die Bank als Ausgleich dafür, dass ihr aufgrund der vorzeitigen Zahlung Zinsen entgehen.

Wenn Sie diesen Weg wählen, um Ihr Haus zum Verkauf anzubieten, sollten Sie Folgendes wissen:

• Für gewöhnlich bezahlen Sie für Ihren Immobilienkredit über einen bestimmten Zeitraum (z. B. zehn oder fünfzehn Jahre) einen festen Zinssatz. Während dieser Zinsbindungsfrist dürfen Sie Ihren mit einer Grundschuld besicherten Kredit laut § 490 Abs. 2 BGB vorzeitig kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse daran haben.
• Ein solches berechtigtes Interesse liegt zum Beispiel vor, wenn Sie Ihre Immobilie wegen einer Scheidung oder einer schweren Erkrankung veräußern müssen – oder aber, wenn sich Ihnen eine gute Gelegenheit bietet, Ihr Haus zu verlaufen.
• Voraussetzung für eine solche außerordentliche Kündigung ist laut § 490 Abs. 2 BGB zum einen, dass „seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind“. Zum anderen müssen Sie eine dreimonatige Kündigungsfrist einhalten.
• Aufgrund Ihrer vorzeitigen Kündigung entgehen der Bank allerdings Zinszahlungen für die Restlaufzeit der Zinsbindung. Als Ausgleich für diesen Schaden darf sie gemäß § 490 Abs. 2 S. 3 BGB eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Wenn Sie sich die Vorfälligkeitsentschädigung sparen möchten, sollten Sie Ihr Haus erst verkaufen, wenn die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist.

2) Laufenden Immobilienkredit auf den neuen Käufer übertragen

Die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich unter Umständen auch umgehen, indem Sie Ihren laufenden Kreditvertrag auf den neuen Käufer übertragen, der Ihren Kredit dann zu denselben Konditionen fortführt. Das funktioniert aber nur mit Zustimmung Ihrer Bank.

Ist der Käufer außerdem bereit, die bereits eingetragene Grundschuld als Kreditsicherheit zu übernehmen, können Sie die Grundschuld an ihn abtreten – müssen diese Abtretung aber notariell beurkunden lassen.

Damit sparen Sie sich die Gebühren, die für die Grundschuldlöschung anfallen würden. Und der Käufer profitiert ebenfalls, weil für ihn die Kosten einer neuen Grundschuldbestellung entfallen.

3) Haus verkaufen und laufenden Kredit für neue Immobilienfinanzierung nutzen

Wenn Sie umziehen müssen, bevor Sie den Kredit für Ihre Immobilie abbezahlt haben, können Sie Ihr Haus wieder verkaufen und den noch laufenden Kredit unter Umständen für den Kauf eines neuen Eigenheims nutzen.

Dafür sprechen Sie mit Ihrer Bank ab, dass Sie die neue Immobilie als Kreditsicherheit gegen die alte Immobilie austauschen. Das bedeutet Folgendes:

Für gewöhnlich wird die gekaufte Immobilie zugunsten der mit einer Grundschuld belastet. Damit sichert sich die Bank gegen einen möglichen Kreditausfall ab. Nun verkaufen Sie Ihr Objekt ohne Grundschuld. Um der Bank aber weiterhin eine Kreditsicherheit zu bieten, nutzen Sie das neue Eigenheim und lassen die Grundschuld darauf eintragen. Sie behalten also den Kreditvertrag bei – tauschen aber die Sicherheit aus.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen und mithilfe des laufenden Kredits ein neues Objekt kaufen, müssen Sie zwei Dinge beachten:

• Voraussetzung für einen solchen Austausch der Sicherheiten ist, dass beide Immobilien in etwa denselben Wert haben.
• Wenn die Zinsen aktuell günstiger sind, macht es mehr Sinn, einen neuen Kreditvertrag zu günstigeren Bedingungen abzuschließen.

Bereits bezahltes Haus verkaufen wegen Schulden

Neben den oben geschilderten Fallkonstellationen ist noch eine andere Situation denkbar. Sie sind bereits Immobilieneigentümer und müssen zwar keinen Immobilienkredit mehr abbezahlen, stecken aber anderweitig in finanziellen Schwierigkeiten.

Deshalb spielen Sie mit dem Gedanken, Ihr Haus zum Verkauf anzubieten, weil Sie mit dem Erlös Ihre Schulden begleichen möchten:

• Bedenken Sie, dass der Hausverkauf in der Regel nicht die richtige Lösung ist, wenn Sie sehr schnell Geld benötigen. Denn Immobilien lassen sich nicht von heute auf morgen verkaufen.
• Achten Sie darauf, dass Sie einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen. So können Sie möglicherweise nicht nur Ihre Schulden tilgen, sondern vielleicht auch einen kleinen finanziellen Puffer aufbauen.
• Allerdings ist nicht gesagt, dass Ihr Haus inzwischen einen höheren Verkaufswert erzielt. Denn Immobilien erfahren nicht immer eine Wertsteigerung. Entwickelt sich der Standort zum Beispiel negativ, verliert Ihre Immobilie im schlimmsten Fall sogar an Wert.

Anstatt Ihr Haus zu verkaufen, könnten Sie es auch vermieten und die Mieteinnahmen nutzen, um Ihre Schulden in Raten abzubezahlen.

Hausverkauf: Ablauf in drei Schritten zusammengefasst

Wer sein Haus verkaufen will, durchläuft dabei drei Phasen. Es bedarf zunächst einer umfassenden Vorbereitung, bevor Sie mit der Vermarktung beginnen und das Haus zum Verkauf anbieten können. Findet sich ein Kaufinteressent, erfolgt der eigentliche Verkauf mit allen hierfür notwendigen rechtlichen Schritten.

Überlegen Sie sich zuerst, ob Sie das Haus privat verkaufen oder ein Makler das für Sie übernehmen soll. Gegen einen Makler sprechen die meist hohen Maklergebühren, deren Höhe gesetzlich nicht vorgeschrieben ist. Häufig ist von der sogenannten „üblichen Maklerprovision“ die Rede, die einem bestimmten Prozentsatz vom Verkaufspreis entspricht. Sie liegt gewöhnlich bei 7,14 Prozent. Je höher also der Wert des Hauses, desto höher ist auch die Courtage.

Es ist ratsam, die Maklerprovision offen anzusprechen und zu verhandeln. Allerdings führt dies nicht immer zu Erfolg. Gerade wenn es eher schwierig ist, ein Haus zu verkaufen, dürfte der Makler wenig verhandlungsbereit sein.

1. Schritt: Vorbereitungsphase zum Hausverkauf – Checkliste

Zunächst benötigen Sie für Ihren Hausverkauf einige Unterlagen:

• Grundriss
• Energieausweis
• Baupläne, Baugenehmigung und Baubeschreibung 
• Flurkarte 
• Grundbuchauszug 
• ggf. Mietvertrag, falls Sie ein vermietetes Haus verkaufen wollen
• aussagekräftige Fotos vom Verkaufsobjekt 

In einem nächsten Schritt muss das Objekt bewertet und sein Marktpreis ermittelt werden. Auf dieser Grundlage wird anschließend der Angebotspreis festgelegt, zu dem Sie das Haus verkaufen wollen. Danach erstellen Sie oder Ihr Makler ein Exposé, in welchem die Immobilie genau beschrieben und anhand von Fotos veranschaulicht wird. Außerdem beinhaltet es zumindest einen Grundriss.

2. Schritt: Vermarktung – Haus richtig verkaufen

Während vor einigen Jahren Anzeigen in Tageszeitungen die wichtigste Plattform für den Immobilienverkauf waren, sind es heute die Immobilienportale im Internet, wie z. B. Immobilienscout24 und Immowelt. Berücksichtigen Sie dabei die für Hausverkauf anfallenden Kosten.

Vor allem, wenn Sie Ihr Haus verkaufen und dabei privat vorgehen, empfiehlt es sich, weitere Kanäle zu nutzen, wenn eine hohe Reichweite zu erzielen:

• Handzettel
• Aushänge in Geschäften und Kaufhallen
• Verkaufsschild am Haus
• Hörensagen – sprechen Sie mit Bekannten und Nachbarn über Ihren geplanten Hausverkauf
• kostenlose Anzeigenblätter

Bereiten Sie sich gut auf Anrufe und Nachfragen vor. Interessenten fragen schnell nach einem Besichtigungstermin und ob der Preis noch verhandelbar ist. Dann ist es gut, die passenden Antworten parat und selbst einige Fragen vorbereitet zu haben, auch um herauszufinden, ob ernsthaftes Interesse besteht oder ob der Anrufer „nur mal gucken“ will.

Wer sein Haus verkaufen will, sollte auch eine passende Strategie haben, wenn es an Verhandlungsgespräche zum Kaufpreis geht. Ihre Verhandlungsposition ist dabei umso günstiger, je höher die Nachfrage ist. Damit steigen auch die Chancen, dass Sie den Kaufpreis erzielen, den Sie sich wünschen. Vielleicht ist sogar jemand bereit, mehr zu zahlen. Ist die Nachfrage umgekehrt eher dürftig, müssen Sie sich überlegen, wo beim Preis Ihre Schmerzgrenze liegt. 

3. Schritt: Eigentlicher Hausverkauf

Sie benötigen für Ihren Hausverkauf einen Notar. Er beurkundet den von beiden Parteien unterzeichneten Kaufvertrag notariell. Dabei sollten beide Seiten ausreichend Zeit haben, um vor Unterschrift den Vertragsinhalt genau unter die Lupe zu nehmen.

Kommt es endgültig zum Vertragsschluss, fehlen nur noch einige Schritte, um das Haus endgültig zu verkaufen und zu übereignen:

• Übergabe der Immobilie – immer mit Übergabeprotokoll
• Umschreibung der Eigentumsverhältnisse
• Zahlung und Übergabe des Kaufpreises

Achten Sie darauf, dass das Geld bei Ihnen eingeht, bevor Sie die Eigentumsumschreibung veranlassen. Unmittelbar nach Zahlungseingang können Sie den Notar informieren, damit dieser veranlasst, dass der neue Eigentümer als solcher im Grundbuch eingetragen wird.

Die Notarkosten für den Hausverkauf bezahlt in der Regel der Käufer des Objekts. Sie belaufen sich auf etwas 1 – 1,5 % des Kaufpreises. Der Eigentümer bzw. Verkäufer trägt hingegen die Kosten, die für die Löschung von Rechten dritter Personen aus dem Grundbuch anfallen.

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Über den Autor

Franziska L.

Seit 2017 verstärkt Franziska das Redaktionsteam von schuldnerberatung.de. In ihren Texten vermittelt sie Wissen rund um Schuldenabbau, Finanzen sowie Verbraucherschutz und beantwortet Fragen zur Insolvenz und Zwangsvollstreckung. Entsprechendes Fachwissen bringt sie aus ihrer juristischen Ausbildung mit.

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