Zwangsräumung der Wohnung – Wie verhindere ich die Wohnungslosigkeit?

Detaillierte Infos zur Zwangsräumung

Was ist eine Zwangsräumung? Unter welchen Voraussetzungen ist sie möglich?

Mietschulden können sich schnell zu einem existentiellen Problem entwickeln. Denn wenn der Mieter seine Miete nicht regelmäßig und pünktlich bezahlt, verletzt er seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Vermieter.

Dieser darf den Mietvertrag bei einem – vom Mieter verschuldeten – Zahlungsverzug kündigen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) genügt hierfür ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mehr als einem Monat (BGH, 10.10.2012, Az. VIII ZR 107/12).

Auch eine Zwangsräumung durch den Vermieter unterliegt strengen Regeln: Der Vermieter darf den Mieter nicht einfach so vor die Tür setzen. Hierfür hat der Gesetzgeber mit einem umfangreichen gesetzlichen Mieter- und Kündigungsschutz gesorgt.

Übrigens: Eine Zwangsräumung kann auch nach einer Zwangsversteigerung erfolgen. Hierbei muss jedoch unterschieden werden, ob sich die Räumung gegen einen Mieter mit gültigem Mietvertrag richtet oder ob mit der Zwangsräumung ein ehemaliger Eigentümer der versteigerten Immobilie zum Auszug bewegt werden soll:

Zwangsräumung nach Zwangsversteigerung: Richtet sich die zwangsweise Räumung gegen einen Mieter, so muss diesem das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich gekündigt werden – unter Einhaltung der mietrechtlichen Regelungen. Bei der Zwangsräumung gegen den alten Eigentümer gilt jedoch der Beschluss über den Zuschlag des Ersteigerers als Räumungstitel.

Der folgende Beitrag bezieht sich auf die Zwangsräumung aufgrund von Mietschulden.

Folgt die Zwangsräumung einer Wohnung einem bestimmten Ablauf?

Bevor der Vermieter eine Zwangsräumung beim Mieter durchführen lassen kann, muss er einige rechtliche Schritte unternehmen:

1. Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs

Zunächst muss der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, weil der Mieter mit einem erheblichen Teil der Miete in Rückstand ist. Erheblich ist dieser gewöhnlich in folgenden Fällen:

• Es wurde in zwei aufeinanderfolgenden Monaten gar keine Miete bezahlt.
• Der Mieter zahlt in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nur teilweise, wobei die noch offenen Beträge zusammen mehr als eine Monatsmiete betragen.
• Er zahlt mehrere Monate lang die Miete nicht zusammenhängend und nicht vollständig. Die sich so ergebenden Mietrückstände betragen zusammen einen Rückstand von zwei Monatsmieten.

Auch aus anderen Gründen ist eine Kündigung durch den Vermieter möglich, z. B. wenn der Mieter gegen andere mietvertragliche Pflichten verstößt.

Tipp! Der Mieter kann die Räumungsklage und damit die Zwangsräumung abwenden, indem er seine Schulden bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage bezahlt. Der Zahlungsausgleich macht die außerordentliche Kündigung unwirksam. Verbindet der Vermieter die außerordentliche mit einer ordentlichen Kündigung, steht dem Mieter diese Möglichkeit nicht offen.

2. Erfolgreiche Räumungsklage des Vermieters

Nach einer wirksamen außerordentlichen bzw. ordentlichen Kündigung muss der Mieter die Wohnräume mit Beendigung des Mietverhältnisses verlassen und an den Vermieter herausgeben. Tut er dies nicht, kann der Vermieter die Räumung der Wohnung zwangsweise durchsetzen, indem er eine Räumungsklage erhebt.

Die Räumungsklage auf Zwangsräumung hat nur Erfolg, wenn der Vermieter tatsächlich einen Anspruch auf die Räumung hat, sprich wenn seine Kündigung den gesetzlichen Anforderungen standhält. Das Gericht prüft in diesem Zusammenhang, ob die Kündigung berechtigt war.

Bis zum Ende der mündlichen Verhandlung im Räumungsprozess kann der Mieter einen Antrag auf eine Räumungsfrist stellen. Das Gericht prüft diesen und setzt eine angemessene Frist zum Auszug. Auf diese Weise soll vermieden werden, dass der Mieter wegen seiner Verschuldung in die Obdachlosigkeit rutscht.

3. Durchführung der Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher

Sobald der Vermieter im Wege dieser Klage einen Räumungstitel erwirkt hat, kann er den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Bevor es jedoch zur Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher kommt, kann der Mieter innerhalb von drei Wochen freiwillig ausziehen.

Vermieter müssen eine mögliche Räumungsfrist abwarten. Diese kann vom Mieter beantragt werden. Das Gericht kann aber auch von Amts wegen, ohne einen solchen Antrag, eine solche Frist erlassen. Der Vermieter muss diese Fristen zur Zwangsräumung beachten, die in § 721 Zivilprozessordnung (ZPO) geregelt sind.

Vor Ablauf einer solchen Frist ist die Zwangsräumung nicht erlaubt. Allerdings muss der Mieter solange Miete bezahlen, bis er die Wohnung endgültig räumt.

Wie kann ich eine Zwangsräumung meiner Wohnung verhindern?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Zwangsräumung aufheben zu lassen bzw. abzuwenden. Die erste Chance bietet sich bereits in dem Moment, indem die Kündigung ins Haus flattert. Im Idealfall bezahlen Sie die offene Miete sofort.

Wenn Sie das Geld hierfür nicht aufbringen können, sollten Sie sich so schnell wie möglich an das Jobcenter oder den Träger der Sozialhilfe wenden und die Übernahme der Mietschulden zu beantragen, um eine drohende Wohnungslosigkeit abzuwenden.

Sie können sich auch von einer Schuldnerberatung unterstützen lassen. Diese kann Ihnen verschiedene Lösungen aufzeigen, um die Räumung abzuwenden.

Widerspruch gegen die Kündigung

Wenn der Mieter nicht mit der Kündigung einverstanden ist und vor allem, wenn ein Härtefall für ihn vorliegt, sollte er der Kündigung spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen.

Zieht der Mieter nicht aus, obwohl der Vermieter die Kündigung trotz Widerspruchs für rechtmäßig hält, so wird er gewöhnlich eine Räumungsfrist setzen.

Kommt der Mieter dieser Frist nicht nach und bleibt er in der Wohnung, kann der Vermieter die Räumungsklage mit dem Ziel der Zwangsräumung erheben.

Wenn der Vermieter weiß, dass der Mieter nach der Mietzeit nicht ausgezogen ist, muss er der weiteren Nutzung der Wohnung widersprechen.

Duldet der Vermieter die Nutzung weiterhin, kann eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Betracht kommen.

Zwangsräumung abwenden im gerichtlichen Verfahren

Erhebt der Vermieter Klage, so klärt das Gericht, ob das Mietverhältnis wirklich beendet wurde. Das ist nur dann der Fall, wenn die Kündigung des Vermieters berechtigt war. Für Mieter, denen der Verlust ihrer Wohnung droht, kann es ratsam sein, sich an einen Anwalt für Mietrecht zu wenden.

Dieser kann auf verschiedene Weise versuchen, Ihre Interessen am Erhalt des Mietverhältnisses durchzusetzen:

• Er kann Einwände gegen die Kündigung des Vermieters vorbringen.
• Ein Rechtsanwalt kann im Prozess auch auf eine einvernehmliche Einigung hinwirken, insbesondere wenn die Erfolgsaussichten der Räumungsklage unsicher sind. In einem solchen Räumungsvergleich kann z. B. vereinbart werden, dass der Mieter unter der Bedingung zu einem bestimmten Zeitpunkt auszieht, dass der Vermieter auf Schönheitsreparaturen verzichtet.
• Der Anwalt kann für seinen Mandanten eine Räumungsfrist beim Gericht beantragten und schlüssig darstellen, warum dieser einen bestimmten Zeitraum bis zum Auszug braucht.

Sie können die Räumungsklage auch durch Bezahlung des Mietrückstands abwenden. Ab Erhebung der Klage haben Sie zwei Monate Zeit, um Geld für die rückständige Miete aufzutreiben und die außerordentliche Kündigung der Vermieters so aus der Welt zu schaffen.

Hat die Klage des Vermieters Erfolg, so muss der Mieter die Wohnung verlassen. Tut er dies nicht freiwillig, erfolgt die Räumung durch einen beauftragten Gerichtsvollzieher.

Zwangsräumung: Mit welcher Dauer ist zu rechnen? Der Zeitraum von der Einreichung der Klage bis zur endgültigen Räumung kann unterschiedlich lang sein. In der Regel dauert das Prozedere fünf bis sechs Monate. In besonders schwierigen Fällen, z. B. bei einem Härtefall, bis zu zwei Jahre.

Zwangsräumung: Kosten und „Berliner Modell“

Folgt die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher dem herkömmlichen Ablauf, so wird dieser meist von einem Umzugs- oder Möbelunternehmen begleitet. Dieses lagert den Hausrat des Mieters ein. Dieser kann sich sein Hab und Gut dort kostenpflichtig abholen. Tut er das nicht innerhalb einer festgelegten Frist, so werden die Sachen verwertet oder entsorgt.

Wenn der Mieter im Prozess unterliegt, muss er die Kosten der Zwangsräumung tragen. Allerdings wird der Gerichtsvollzieher nicht tätig, bevor der Vermieter einen Kostenvorschuss geleistet hat. Bei einer Drei-Zimmer-Wohnung können das schon mal 2.000 bis 3.000 Euro sein.

Dabei kostet nicht nur das Ausräumen, z. B. durch eine Umzugsfirma oder eine Spedition, Geld. Bei einer Zwangsräumung fallen auch Kosten für die Einlagerung ein. Für den Vermieter ist damit ein erhebliches Kostenrisiko verbunden. Gerade bei zahlungsunfähigen oder überschuldeten Mietern dürfte es kaum möglich sein, dieses Geld wieder zurückzuholen.

Eine für den Vermieter kostengünstigere Variante ist die „Berliner Räumung“: Hier beantragt der Gerichtsvollzieher beim Zwangsräumungstermin lediglich die Herausgabe der Wohnung. Möbel und Hausrat des Mieters verbleiben jedoch in der Wohnung. Dadurch fallen nur Kosten für den Gerichtsvollzieher und für einen Austausch der Schlösser an. Wenn der Mieter seine Sachen nicht fristgerecht zurückfordert, kann der Vermieter diese verwerten, indem er sie versteigert oder verkauft.

Zwangsräumung kurz zusammengefasst

Die wichtigsten Fakten zum Ablauf einer Zwangsräumung haben wir in einer Infografik für Sie zusammengefasst.

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Über den Autor

Franziska L.

Seit 2017 verstärkt Franziska das Redaktionsteam von schuldnerberatung.de. In ihren Texten vermittelt sie Wissen rund um Schuldenabbau, Finanzen sowie Verbraucherschutz und beantwortet Fragen zur Insolvenz und Zwangsvollstreckung. Entsprechendes Fachwissen bringt sie aus ihrer juristischen Ausbildung mit.

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